Slik er reglene for korttidsutleie til ferieformål på Kanariøyene

Av: Carolina García Chagrin, Cardenas Eiendomsmegler redaksjonen@canariajournalen.no

To nye lovreguleringer som omdefinerte og presiserte noen uklare sider ved de forrige reglene, trådte i kraft i 2013:

Lovvedtak av 29. mai 2013 som gjelder oppdatering og modernisering av turismesektoren på Kanariøyene.

Endringer i utleieloven av den 4. juni 2013, med bestemmelser som skal gjøre det mer fleksibelt og attraktivt å inngå utleieforhold.

Boligformål eller turismeformål

For å kunne fastslå hvilke lovbestemmelser som gjelder i det enkelte tilfellet, må man i første omgang se på hvordan tomten som eiendommen er bygd på, er klassifisert i henhold til den kommunale reguleringsplanen.

Tomten kan være klassifisert for boligformål eller turismeformål

Vi vil nå se nærmere på begge disse reguleringsformålene.

Klassifisering som tomt til boligformål

En eiendom som er bygd på en tomt som er klassifisert til boligformål, kan ifølge utleieloven leies ut «periodevis» så fremt eiendommen ikke er «markedsført gjennom turistindustrien».

I motsatt fall vil utleien ikke falle inn under utleieloven, men under lovbestemmelsene som regulerer turistnæringen, noe som på Kanariøyene vil si turismeloven (lov 7/1995 av 6. april, som gjelder regulering av turismen på Kanariøyene).

Ingen tilleggstjenester

Videre kan ikke en slik periodevis utleievirksomhet drives som «forretnings- eller næringsvirksomhet», noe man må kunne anta dersom den samme personen har flere leiligheter eller boenheter som leies ut, eller hvis det tilbys tilleggstjenester som for eksempel rengjøring eller forpleining.

Kontrakten må tydelig være inngått mellom to privatpersoner og inneholde bestemmelser fra utleieloven, samtidig som den utelukker enhver tilleggstjeneste.

Hvis du annonserer utleie via «turistindustrien» (her bør man merke seg at denne ikke er klart definert i loven), eller utleieforholdet kan betraktes som en forretnings- eller næringsvirksomhet, reguleres utleien av den kanariske turismeloven.

Ulovlig å leie ut til turistformål

Denne loven tillater ikke individuelle eiere av privatboliger å leie ut privat til turistformål. Et slikt utleieforhold blir dermed ulovlig.

Imidlertid har flere interessegrupper engasjert seg for å kreve en lovforskrift som tillater privat ferieutleie, for eksempel change.org/es/peticiones/gobierno-de-canarias-regule-ya-los-alquileres-vacacionales, og det er meget mulig at det vil komme endringer i framtiden.

Klassifisering som tomt til turismeformål

Tradisjonelt har det vært stor toleranse for at eiendommer som er bygd på tomter klassifisert for bruk til turismeformål, har blitt brukt som boliger (ferieboliger eller til og med permanente boliger).

Nå presiserer det nye lovvedtaket fra mai 2013 (lov om oppdatering og modernisering av turismesektoren på Kanariøyene), at slike eiendommer kun skal brukes til turismeformål. De må drives som turistforetak med en gyldig lisens, og det er uttrykkelig forbudt å bruke dem som permanente boliger.

Kun ett firma

Ifølge den kanariske turismeloven kan et turistforetak drives av ett enkelt selskap eller en hotelloperatør som har turismelisens for den aktuelle bygningen. Det kreves at operatøren har en avtale om drift av mer enn 50 prosent* av boenhetene i bygningen. 

De øvrige boenhetene kan brukes av de respektive eierne til ferieformål, men de kan ikke leie dem ut, verken for korte perioder (siden bare hotelloperatøren kan gjøre dette under sin lisens), eller for lengre perioder.

Dette fordi lovendringene fra mai 2013 har omdefinert bruken av disse eiendommene og ekskludert dem fra å kunne brukes til permanente boliger.

Flere begrensinger

Det har tidligere vært vanlig at boenheter i mange anlegg som er bygd på tomter klassifisert til turismeformål, har blitt kjøpt av private eiere. I mange tilfeller har man av ulike grunner (mangel på lønnsomhet, ønske om å bruke boligen selv osv.) ikke kommet fram til tilfredsstillende avtaler med en hotelloperatør.

Dermed har man bestemt seg for å legge ned turismedriften og avregistrert turismelisensen hos de aktuelle myndigheter. 

Dette gjelder blant annet en lang rekke anlegg i områder som Puerto Rico, Playa del Cura, Maspalomas og Playa del Inglés.

Den nye loven som ble vedtatt i mai, legger flere begrensninger på denne muligheten. Det vil si at anlegg med en gyldig turismelisens må fortsette å drive som turistforetak og oppfylle de nødvendige juridiske kravene. Det er ikke mulig, eller i det minste ikke tilrådelig, å avregistrere lisensen.

Løsninger fins

En mulig løsning for anlegg hvor eierne ikke kan komme fram til en tilfredsstillende avtale med et eksternt, privat selskap, er å drive som turistforetak og ha lisensen registrert i navnet til sameiet, noe som loven uttrykkelig åpner for.

Sameiet kan eventuelt drive foretaket med større fleksibilitet når det gjelder perioder til egen bruk og utleie, uten at man nødvendigvis trenger å inngå avtaler med turoperatører.

Eierne kan da bruke leilighetene til ferieopphold, og i tillegg leie dem ut såfremt alt foregår i regi av den offisielle driften, og at alle juridiske krav er oppfylt. Eksempler på slike krav er:

• Resepsjon
• Et register over brukerne av anlegget og månedlige oversikter over brukerne, som skal sendes til myndighetene
• En liste over de maksimale utleieprisene som gjelder for foretaket
• Reklamasjonsskjema skal være tilgjengelig for brukerne
• Regelmessige, tekniske inspeksjoner av bygningen for å sikre at standardene for turistnæringen blir fulgt

For anlegg som allerede har blitt avregistrert som turistforetak, kan det være vanskelig å få tilbake turismelisensen fordi de eventuelt ikke oppfyller de nåværende standardkravene som stilles. Dette må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Kartlegger turistanlegg

Lovvedtaket fra mai 2013 fastslår at ansvarlig myndighet for byplanlegging skal se nøye på hvert enkelt område for å finne alle turistanlegg med enheter som blir brukt som permanente boliger, for å spesialisere eller omklassifisere bruken.

Selv om slike bygninger eventuelt er i bruk som privatboliger, må enhver form for korttidsutleie unngås i disse bygningene hvis tomten ikke er klassifisert for boligformål.

Siden det ikke er tillatt å bruke dem som boliger, kommer de ikke inn under utleieloven, og dermed vil slik utleievirksomhet være i strid med den kanariske turismeloven.

*50 prosent gjelder for alle foretak som fikk denne tillatelsen før mars 1999, mens det for de som fikk lisens etter den tid, kreves at 100 prosent av enhetene skal være innlemmet i turistforetaket.