Frykter at ny utleielov vil gi redusert boligtilbud og høyere priser

Meglerforeningen Acegi advarer om at det kan oppstå en ubalanse mellom etterspørsel og tilbud, skriver avisen Canarias 7.

Hovedpunkter i loven

Regjeringens plan går ut på å utvide den obligatoriske varigheten for forlengelse av leiekontrakter fra tre til fem år, begrense krav om depositum og tilleggsgarantier som eieren kan pålegge leietaker, pålegge restriksjoner på utleie til turister og fremme bygging av 20.000 sosialboliger med lave leiepriser.

Den nye utleieresolusjonen ble kunngjort i en offisiell bulleteng 18. desember (ekstern lenke). Intensjonen er å garantere stabil og sikker boligleie som innbyggerne kan ha råd til.

Det ligger ingen uttalt prisregulering i resolusjonen. Kostnader ved inngåelse av kontrakten begrenses til maksimalt tre ganger månedsleien, hvorav to månedsleier er depositum.

Om leiekontraktens varighet står det i resolusjonen at den kan avtales fritt mellom partene, og obligatorisk skal forlenges etter det første leieåret i minimum fem år hvis leietaker ønsker å fortsette leieforholdet, sju år hvis utleier er en juridisk person, med mindre den blir oppsagt med 30 dagers oppsigelsestid før utløpet av kontraktstiden..

Hvis leiekontrakten ikke blir sagt opp av en av partene etter fem år, er det en obligatorisk forlengelse i minimum tre år til hvis leietaker ønsker å fortsette leieforholdet. 

Oppsigelsestiden er minimum 30 dager, og endring av leieforholdet kan skje innenfor det første leieåret etter avtale mellom partene.

Utleieren kan regulere leieprisen ved tidspunktet for forlengelsene. Lengden på leietiden den står det fritt å avtale mellom partene.

På Kanariøyene kan det være problematisk å sette en kortere leietid enn seks måneder i og med at det da kan bli ansett som utleie av feriebolig til turister.

Ferieboligutleie har egen lovregulering på Kanariøyene og må registreres hos myndighetene.

Hvis leietaker ønsker å avslutte leieforholdet før den kontraktfestede tiden gjelder også 30 dagers oppsigelsestid, og utleieren kan kreve normal betaling for den resterende tiden.

Utkastelse

En fysisk person kan ikke kastes ut av boligen før det har gått minst en måned etter at personen er varslet, og to måneder hvis det er en juridisk person.

Dette betyr at sosialtjenesten plikter å utstede en rapport som vil indikere for retten i hvilken situasjon personene som skal kastes ut er i.

Fra det øyeblikket retten mottar rapporten, løper fristen for å stoppe utkastelsesprosedyren i én eller to måneder, med sikte på å ha mer tid til å finne en løsning på situasjonen.

Utkasting for manglende betaling av leie har økt med 7,9 prosent i tredje kvartal 2018, ifølge data fra generalrådet for domstolene, og har økt i fem påfølgende kvartaler.

Antallet leietakere som kastes ut har økt med cirka fem prosent årlig.

Skattelettelse

Det er innført fritak for betaling av overføringsskatt og stempelavgift for leieavtaler for stabil og permanent bruk.

Dette gir en lavere skattebyrde for de som vil leie ut fast bosted for lang tid.

Stor prisøkning

I bulletengen vises det til at fire av ti leietakere i Spania brukte over 42 prosent av inntektene til boligleie i 2017, ifølge tall fra Eurostat. Det er langt mer enn gjennomsnittet i Europa.

Det vises også til at leieprisene i Spania har steget med 15 prosent på tre år, og enkelte steder enda mer.

Prisene har steget mest i Madrid, Barcelona, provinsen Las Palmas, Balearene, Málaga og provinsen Santa Cruz de Tenerife.

Fremveksten av ferieboligutleie har bidratt til økt prispress på faste boliger, vises det til.

Det har også det faktum at det var 700.000 flere som leide boliger i 2017 enn det var i 2011, en økning fra 20,3 til 22,9 prosent.

I dag er det færre enn før som eier boligen de bor i.

Andelen sosialboliger i Spania er bare 2,5 prosent, langt mindre enn i land som Danmark, Sverige, Frankrike, Storbritannia, Nederland og Østerrike, hvor det angivelig ligger på over 15 prosent, ifølge bulletengteksten.

Tror folk vil kvie seg for å leie ut

En utvidelse av leiekontraktenes varighet til fem år vil føre til at boligeierne vil tenke seg om to ganger før de leier ut, og det er sannsynlig at en del vil slutte å leie ut, uttaler Vanesa Rubio, president for Acegi.

Rubio er også kritisk til at depositum er begrenset til to måneders leie, og at det ikke er tillatt for selskap som eier eiendommer for utleie å pålegge leieren kontraktkostnader.

Hun hevder også at mange boligeiere vil kvie seg for å leie ut fordi det har blitt vanskeligere å kaste ut leietakerne.

Mange tomme hus

Rubio peker på at det er mangel på utleieboliger som får prisene til å stige.

Hun stiller spørsmål om hvorfor det er så mange hus som står tomme, og om ikke en bedre juridisk sikkerhet for utleierne kan stimulere markedet.

Galt å ha restriksjoner for ferieboliger

En annen side av saken som Rubio trekker frem er at regjeringen også har begrenset leiemarkedet for ferieboliger til turister med sikte på at disse kan komme tilbake til det ordinære leietilbudet av faste boliger.

Acegi er for en regulering av ferieboligutleie så lenge det ikke påvirker eiendomsinvesteringer og ikke medfører forbud.

Rubio peker på at mange utenlandske boligkjøpere har lagt opp til utleie av boligene til turister som en del av finansieringen av kjøpene.

Hun mener at det er bedre å gi incentiver til folk som vil leie ut faste boliger enn å ha restriksjoner for ferieboligutleie.